L’évaluation d’un coût

d'une opération de construction

Dans son programme d’intention, le maître d’ouvrage (client) indique à l’architecte un budget global souhaité pour réaliser son opération, qui peut être un maximal ou une approximation.

Cette indication permet de « poser » un coût de travaux en regard d’un programme de construction et donc de vérifier la bonne adéquation avec le budget (enveloppe prévisionnelle) du maître d’ouvrage. Cette vérification est réalisée lors d’une première étude appelée « étude préliminaire » et permet de confirmer que le programme est financièrement faisable.

Il faut noter que la faisabilité financière d’une opération n’est pas l’unique paramètre vérifié lors de cette étude préalable. Sont également étudiés la faisabilité technique, esthétique et réglementaire. Les premières esquisses présentent parfois des variantes de solutions avec différents coûts possibles.

Lorsque le maître d’ouvrage n’est pas en mesure ou ne souhaite pas indiquer de budget au démarrage de l’étude, il s’en remet à l’architecte qui estime le montant prévisionnel du programme comme « aide à la décision » pour prévoir le financement adapté.

Dès que l’évaluation financière de la solution présentée conviennent, cette évaluation financière établie par l’architecte deviendra « l’enveloppe financière prévisionnelle provisoire ». A cette étape si le maître d’ouvrage doit avoir recours à l’emprunt bancaire il doit s’assurer de ses possibilités de financement.

Si toutefois l’évaluation financière de la solution présentée ne sont pas en phase, l’adéquation entre budget et projet devra être obtenue soit en augmentant le budget prévisionnel soit en diminuant les dimensions du projet ou éventuellement en envisageant une réalisation par phases. Les arbitrages possibles sont étudiés au cas par cas.

Conseil

Avant le début de l’étude la démarche consistant à faire évaluer le coût prévisionnel par une entreprise est déconseillé car hasardeuse. En effet sans indications des dispositifs techniques à mettre en œuvre dans votre projet, la fiabilité des réponses sera très aléatoire. L’expérience, la parfaite maîtrise du projet, et l’objectivité, sont les trois atouts dont dispose l’architecte pour évaluer avec précision les coûts de travaux. Nos évaluations sont destinées à informer le maître d’ouvrage, et ne doivent pas être confondues avec les devis des entreprises qui sont des propositions commerciales.

La demande de devis peut être utile ponctuellement dans des phases avancées pour plus de précision dans l’étude concernant des ouvrages spécifiques, ou pour confirmer un niveau de coût lorsque l’étude technique est achevée.

Les premières esquisses qui tiennent compte du niveau de finition souhaité par le maître d’ouvrage nous permettent d’établir l’évaluation du coût d’une opération avec les ratios adaptés.

Au démarrage de l’étude, les estimations présentées comprendront inévitablement un niveau d’imprécision évalué approximativement à 20%. A l’occasion de l’avant projet puis du projet, ces évaluations se préciseront progressivement pour cerner le : « budget estimatif prévisionnel ».

Les évaluations indiquées par l’Architecte n’ont aucun caractère définitif, elles pourront être ajustées si besoin au cours de l’étude en fonction des choix du maître d’ouvrage. Provisoirement ces évaluations vous permettent de connaître le budget à prévoir pour réaliser votre construction et d’indiquer à l’architecte si ce budget estimatif est cohérent avec vos possibilités de financement.

Nous refuserons d’entrer dans un montage de projet dont le montant prévu est significativement supérieur aux capacités de financement réel du Maître d’Ouvrage. Néanmoins, nous pouvons étudier des solutions alternatives telles que des variantes techniques ou le phasage des travaux en plusieurs tranches par exemple.

Ratios pour évaluer le coût et le budget d’une opération

Voici quelques ratios usuels hors taxe de coûts de construction:

  • 500 à 800 euros le m2 correspond à un garage (gros œuvre seul).
  • En entrée de gamme en construction neuve ou pour certains collectifs d’habitation démarrent au minimum de 1 100 euros le mètre carré.
  • Un aménagement intérieur (décoration) démarre aux alentours de 300 – 400 euros le mètre carré,
  • Une réhabilitation légère démarre aux alentours de 800 – 1 000 euros le mètre carré,
  • Une réhabilitation lourde démarre aux alentours de 1 100 – 2 000 euros le mètre carré.
  • Les projets neufs, de gamme économique, démarrent aux alentours de 1 100 – 1 400 euros le mètre carré (collectif d’habitation, logements sociaux etc).
  • Les projets neufs, de gamme moyenne, démarrent aux alentours de 1 500 euros (collectif d’habitation) à plus ou moins 2 500 euros (petits bâtiments).
  • Le haut de gamme neuf étant au-delà de ces tarifs.

Il existe un indice moyen du coût de la construction en France calculé par l’INSEE. Il reflète le prix de revient moyen du m², toutes constructions habitables confondues (habitat collectif compris). Le coût au m² de l’habitat individuel (pavillons, etc.) est légèrement plus élevé que pour les collectifs d’habitation.

Au 4ème trimestre 2017, cet indice était de 1 667 €TTC au m², vous pouvez suivre son évolution sur le site internet de l’INSEE. Il est très difficile de construire convenablement avec un budget inférieur.

Le coût de la réhabilitation est extrêmement variable, les projets de réhabilitation ne se ressemblent pas, et de nombreuses variables déterminent les coûts. À surface équivalente, la réhabilitation complète d’un bâtiment peut être aussi coûteuse qu’une construction neuve voir parfois plus. Les projet d’agrandissement, rehaussement, extensions de maisons individuelles etc. de gamme standard démarrent généralement aux alentours de 2 000 – 2 500 euros. Cela s’explique par le fait des contraintes de l’existant, s’agissant de construction neuve avec des connexions (en rénovation) avec le bâtiment agrandi.

NOTA : Les données d’évaluation présentées ici peuvent vous aider à constituer une idée de l’enveloppe budgétaire nécessaire à un projet. Cela ne remplace en aucun cas une étude de faisabilité personnalisée.

[Admin] Modifier la page