Entretien du patrimoine et copropriétés

La réhabilitation du patrimoine ancien regional

Restaurer une maison ancienne, une façon sûre de valoriser votre patrimoine immobilier. L’intervention de l’architecte spécialisé vous permettra de mieux maîtriser votre projet.

Vous êtes concerné par la réhabilitation complète ou partielle d’un édifice ancien, habitation individuelle, immeuble, etc. Nos ateliers vous assisteront pour adapter votre projet en valorisant le caractère ancien des bâtiments.

Votre programme concerne des ouvrages tels que :

  • Maisons particulières, villas,
  • Immeubles de copropriété anciens, (jusqu’au milieu XXème),
  • Immeubles anciens en béton et ciment pierre (fin XIXème – début XXème)
  • Maisons de villes, bâtiments civil,
  • Corps de ferme,
  • Anciens commerces,
  • Moulins,
  • Domaines, châteaux et dépendances,
  • Patrimoine communal,
  • Patrimoine industriel.

Une restauration est un investissement rentable par la plus-value donnée à la propriété.

Photos en haut et bas à droite: Philippe Jaunet Photographe
Photo en haut à gauche: Domaine de Quincampoix

Etude préalable et identification des pathologies

Diagnostics – état des lieux, expertises…

Il existe plusieurs diagnostics permettant de se renseigner sur l’état du bâti avant travaux tels que le diagnostic des structures (analyse des déformations, désordres), diagnostic du sol, analyse de pierres ou de compositions d’enduits, diagnostics des charpentes (état parasitaire), problèmes d’humidité, etc…
Convenir ensemble des investigations et analyses appropriées permet de prévoir le traitement le plus adapté. Notre approche s’appuie donc sur une prise en compte spécifique de votre bâtiment qui a pour objectif la pertinence des solutions mises en œuvre et donc l’optimisation des coûts engagés.

Les différents matériaux et structures des ouvrages anciens sont traités :
Plâtre, chaux, pan-de-bois, ossature en acier, moellons et pierre de taille, briques, ossatures mixtes etc …

Les relevés des ouvrages existants

Quelques soient les travaux envisagés, le relevé, ou le cas échéant, le contrôle de documents existants, s’impose comme préalable à toute prescription. Ce document est une base d’étude indispensable pour mettre en évidence les désordres et aborder efficacement les phases de préparation du chantier comme la quantification des travaux à réaliser par exemple.

Relevés de plus grande envergure, modélisation BIM

En cas de besoin pour les ensembles de plus grande envergures notamment pour des immeubles de logements, un relevé numérique peut être réaliser afin d’établir une maquette numérique généralement établie en modélisation BIM LOD 300.

Définir un projet de conception générale détaillé et un cahier des charges strict

Nous constatons malheureusement bien trop souvent que les appels d’offres dans le cadre de travaux de rénovation du bâti ancien sont réalisés sans définition préalable d’un projet détaillé et d’un cahier des charges technique et administratif solide. (Voir élément de mission PCG).

La consultation d’entreprises et à fortiori les travaux réalisés en l’absence d’un cadre de réponse qui fixe strictement les solutions techniques à prévoir, mènent quasi systématiquement à des réponses techniques inappropriées et des écarts de prix « fantaisistes » où inexploitables. Ce cas de figure rend difficile un choix objectif et sûr.

Par exemple, si pour le même ouvrage, mais hors prescription d’un Maître d’Oeuvre, un entrepreneur propose un enduit à la chaux en extérieur alors qu’un autre propose un enduit économique de type monocouche, les solutions sont radicalement différentes.

Dans le cas de maisons anciennes, une technique inappropriée peut être très préjudiciable au bâtiment et, bien que les écarts de prix soient souvent notables pour les deux techniques citées, le prix à lui seul ne peut pas être le seul argument dans la prise de décision.

A cette étape très précisément, rencontrée à chaque chantier, le seul moyen d’évaluer de façon pertinente la qualité de réponse d’un entrepreneur et de la comparer, consiste à fixer un cadre de réponse qui détermine la prestation technique à réaliser. Ce cadre est défini avec le Maître d’Ouvrage dans la phase d’étude qui précède les travaux et comporte, si besoin, des options économiques pour permettre un arbitrage tarifaire au choix du Maître d’Ouvrage.

Dossier de demande de labellisation par la Fondation du Patrimoine

Nous pouvons également vous assister pour établir une demande à la création d’un dossier de la Fondation du Patrimoine pour obtenir une labellisation.

L’attribution du label de la Fondation permet de bénéficier, après avis favorable du Service départemental de l’Architecture et du Patrimoine, de déductions fiscales incitatives pour les travaux extérieurs (façades, toitures, huisseries…).

Trois conditions doivent être préalablement satisfaites :

  • intérêt patrimonial du bâtiment ;
  • qualité du projet de restauration ;
  • visibilité de l’essentiel de l’immeuble depuis la voie publique (sans obligation de visite).

Pour en savoir plus :
https://www.fondation-patrimoine.org/

AUDITS ENERGETIQUES – DIAGNOSTICS THERMIQUES

Instituée dans le cadre de la loi Climat et Résilience, la réalisation d’un audit énergétique réglementaire devient progressivement obligatoire à la vente des logements classés D, E, F et G en monopropriété. En complément du DPE, l’audit réglementaire vise à permettre aux acquéreurs de ces logements fortement consommateurs d’énergie de bénéficier de la présentation de scénarios de travaux pour améliorer leurs performances énergétiques et environnementales. A ce titre, il contribue aux objectifs nationaux de réduction de la consommation énergétique du parc de logements.

L’audit énergétique est également un diagnostic permettant de programmer des travaux d’amélioration énergétique pour les maisons individuelles et les immeubles de copropriété. Les architectes de nos ateliers sont formés et certifiés pour vous conseiller, concevoir des projets de rénovation dans le contexte de l’audit énergétique.

Certains projets de rénovation peuvent être éligibles à des aides de type MaPrimeRenov, CEE, Prime Coup de pouce, ANAH et autres subventions.

Etudes pour les copropriétés – immeubles anciens et plus récents

Lorsque le Maître d’Ouvrage est une copropriété, notre rôle est d’assister le syndic pour apporter des solutions à la copropriété, pour tout type de programme (du diagnostic à la direction des travaux). Nous travaillons en concertation avec le Conseil syndical pour exposer nos études à chaque étape d’avancement. Les rapports de diagnostic, relevés, expertises, servent à apporter un éclairage sur des pathologies, à fixer des priorités dans les campagnes de travaux pour éviter le gaspillage de moyens.

Nous intervenons pour du bâti ancien (avant 1948) ou pour des ensembles plus récents en particulier les bâtiments.

La validation d’un dossier de projet de travaux important fait l’objet d’un vote en assemblée générale. Nous avons constaté que bien souvent les copropriétaires, méconnaissant la construction et le bâti ancien, et hors intervention d’un maître d’œuvre, omettent d’imposer aux entreprises l’établissement des pièces minimales de consultation.

Notre position dans ce cas consiste à compléter la démarche de consultation en l’accompagnant par les pièces graphiques, écrites et contractuelles requises, pour garantir le niveau technique adéquat et constitué d’un dossier de marchés de travaux et non de simples devis.

Photo Philippe Jaunet Photographe

Diagnostic Technique Général (DTG)

Le diagnostic technique global (DTG) informe les copropriétaires sur l’état technique global de l’immeuble et recense les travaux à effectuer.

Le DTG doit comporter les informations suivantes :

Analyse de l’état apparent des parties communes: Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps…) et des terrains (jardins, parcs…) affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires et des équipements communs de l’immeuble
État technique de l’immeuble au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction
Analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble
Diagnostic de performance énergétique de l’immeuble (audit énergétique)
Évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaire à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie. Cette évaluation doit notamment préciser les travaux qui doivent être menés dans les 10 prochaines années.

Nous réalisons les DTG en collaboration avec l’Economiste en Construction pour plus de précision dans l’expertise sur les évaluations des coûts de travaux.

Loi Climat & Résilience – Plan pluriannuel de travaux (PPT)

La loi du 22 août 2021 « portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets » vise à faciliter la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans les immeubles en copropriété et à favoriser l’entretien de ce parc d’immeubles vieillissant et nécessitant de lourds investissements, grâce à l’adoption d’un plan pluriannuel de travaux.

Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est un document élaboré par la copropriété pour mettre en place un échéancier de travaux sur une période de 10 ans notamment pour sauvegarder le bâtiment et son bon entretien. Il concerne les copropriétés de plus de 15 ans. Il doit être actualisé tous les 10 ans.

Le syndicat de copropriétaires doit mettre en place un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) à la fin d’une période de 15 ans à partir de la date de réception de l’immeuble. L’immeuble doit être à destination totale ou partielle d’habitation. Depuis le 1er janvier 2023, seul le syndicat de copropriétaires comprenant plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces a l’obligation de mettre en place ce projet de PPT. Toutefois, le syndicat de copropriétaires est dispensé de cette mise en place si le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent son élaboration.

Le projet de PPT est réalisé à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble et, éventuellement, du diagnostic de performance énergétique (DPE) et/ou du DTG. :

  • Liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre
  • Estimation du niveau de performance énergétique et de performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre que les travaux permettent d’atteindre
  • Estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation
  • Proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les 10 prochaines années

Nous réalisons les PPT en collaboration avec l’Economiste en Construction pour plus de précision dans l’expertise sur les évaluations des coûts de travaux.

Spécialistes des travaux de ravalement du bâti ancien

Nous intervenons régulièrement pour des études portant sur les travaux ravalements de façades en plâtre, à la chaux, stucs et enduits spéciaux, briques, pierre de taille. Nous traitons également les pathologies du bâti contemporain: béton, bois, revêtements collés ou scellés, les ITE etc.

Après un diagnostic, suivant l’état des façades un principe d’intervention définira l’importance des travaux de ravalement. Notre intervention se justifie à partir du moment où une exigence technique est souhaitée pour garantir la qualité des travaux et coordonner les interventions avec des artisans spécialisés.

Amélioration thermique du bâti ancien

Comment isoler sans détériorer, par quoi commencer, quelles épaisseurs, comment ventiler ?
Nos ateliers interviennent pour concevoir des projets dans lesquels l’amélioration des performances énergétiques est prise en compte. Pour le bâti ancien (avant 1948) des solutions adaptées compatibles doivent être mise en œuvre. Il est également possible dans certains cas d’obtenir de très basses consommations énergétiques.

Isolation thermique par l’extérieur et rénovation énergétique 

L’audit énergétique dresse en principe le bilan des déperditions énergétiques de votre copropriété. Il vous donnera une bonne idée des travaux à mettre en œuvre pour améliorer les performances énergétiques de votre bâti. Vous aurez une estimation du coût des éventuels travaux à réaliser. Pour finir, vous aurez connaissance de la durée nécessaire pour obtenir votre retour sur investissement.

Nos ateliers d’architectes de copropriété, accompagnent le Conseil Syndical et son syndic pour préparer les dossiers de consultation des entreprises, analyser les offre et diriger les travaux de toute rénovation énergétique, installation d’isolation thermique par l’extérieur (ITE) ou autre.

ITE de façades latérales sur une maison ancienne. Crédit photo O.N.

Conseils pour reconnaître et apprécier le bâti ancien d’Ile-de-France

Vous souhaitez restaurer un bâtiment ancien de la région parisienne : de la Brie, du Vexin, de la Bassée, du Montois, du Hurepoix, des Yvelines etc.

Lien pour quelques infos et conseils préalables
https://www.deco.fr/actualite-deco/157122-restaurer-maison.html
https://www.maisons-paysannes.org

Lien vers la Fondation du Patrimoine
https://www.fondation-patrimoine.net

Bibliographie
Livres d’architectures des éditions Beta plus avec de très belles restaurations
https://shopbetaplus.com/collections/all-books-1

Figaro
« Ma déco », Collection éditée par Le Figaro
https://www.fnac.com/c115240/Ma-Deco

« Fermes et maisons villageoises », Collection au Pieds du Mur, aux éditions Eyrolles, collection dirigée par Hervé Filipetti.
https://www.amazon.fr/Fermes-maisons-villageoises-Exemples-r%C3%A9habilitation/dp/2212111703

Projets de résidentialisation

La résidentialisation est une nouvelle forme urbaine qui correspond à l’idée de constituer des « résidences » afin de lutter contre le côté massif, uniforme et anonyme de certains grands ensembles. « Résidentialiser » signifie que l’on cherche à introduire les valeurs et les codes de la « résidence » dans des quartiers comportant des résidences d’habitat collectif, parfois à caractère social. Ni simples confortations du bâti, ni bouleversements absolus, les aménagements entrepris dans le cadre de la résidentialisation représentent un complément éventuel aux opérations de démolitions prévues dans le cadre actuel de la loi du 1er août 2003 pour la ville et la rénovation urbaine (loi « Borloo ») qui demandent souvent du temps (relogement) et engendrent des coûts importants. La résidentialisation est un outil indispensable conditionnant la réussite et la qualité des projets de rénovation urbaine. Ce dispositif d’action publique oblige à une coproduction partenariale et convoque de nombreux savoir-faire, ceux des maîtres d’ouvrage tout d’abord (commune, EPCI, bailleurs sociaux, syndic), ceux de l’équipe de maîtrise d’œuvre ensuite (notre intervention d’architecte urbaniste avec une équipe pluridisciplinaire) et ceux, enfin, des habitants porteurs d’une certaine « maîtrise d’usage ».

Les trois aspects notables de la résidentialisation

  • Un aspect spatial
  • Un aspect sécuritaire
  • Une amélioration de la gestion des espaces