Restauration du patrimoine

réhabilitation - copropriétés - architecture régionale

Restaurer une maison ancienne, une façon sûre de valoriser votre patrimoine immobilier. L’intervention de l’architecte spécialisé vous permettra de mieux maîtriser votre projet.

Vous êtes concerné par la réhabilitation complète ou partielle d’un édifice ancien, habitation individuelle, immeuble, etc. Nos ateliers vous assisteront pour adapter votre projet en valorisant le caractère ancien des bâtiments.

Votre programme concerne des ouvrages tels que :

  • Maisons particulières, villas,
  • Immeubles de copropriété anciens, (jusqu’au milieu XXème),
  • Immeubles anciens en béton et ciment pierre (fin XIXème – début XXème)
  • Maisons de villes, bâtiments civil,
  • Corps de ferme,
  • Anciens commerces,
  • Moulins,
  • Domaines, châteaux et dépendances,
  • Patrimoine communal,
  • Patrimoine industriel.

Une restauration est un investissement rentable par la plus-value donnée à la propriété.
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Photos en haut et bas à droite: Philippe Jaunet Photographe
Photo en haut à gauche: Domaine de Quincampoix

La réhabilitation du bâti ancien

Etude préalable et identification des pathologies
Diagnostics – état des lieux, expertises…

Il existe plusieurs diagnostics permettant de se renseigner sur l’état du bâti avant travaux tels que le diagnostic des structures (analyse des déformations, désordres), diagnostic du sol, analyse de pierres ou de compositions d’enduits, diagnostics des charpentes (état parasitaire), problèmes d’humidité, etc…
Convenir ensemble des investigations et analyses appropriées permet de prévoir le traitement le plus adapté. Notre approche s’appuie donc sur une prise en compte spécifique de votre bâtiment qui a pour objectif la pertinence des solutions mises en œuvre et donc l’optimisation des coûts engagés.

Les différents matériaux et structures des ouvrages anciens sont traités :
Plâtre, chaux, pan-de-bois, ossature en acier, moellons et pierre de taille, briques, ossatures mixtes etc …

Les relevés des ouvrages existants
Quelques soient les travaux envisagés, le relevé, ou le cas échéant, le contrôle de documents existants, s’impose comme préalable à toute prescription. Ce document est une base d’étude indispensable pour mettre en évidence les désordres et aborder efficacement les phases de préparation du chantier comme la quantification des travaux à réaliser par exemple.
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Définir un projet de conception générale détaillé et un cahier des charges strict
Nous constatons malheureusement bien trop souvent que les appels d’offres dans le cadre de travaux de rénovation du bâti ancien sont réalisés sans définition préalable d’un projet détaillé et d’un cahier des charges technique et administratif solide. (Voir élément de mission PCG).

La consultation d’entreprises et à fortiori les travaux réalisés en l’absence d’un cadre de réponse qui fixe strictement les solutions techniques à prévoir, mènent quasi systématiquement à des réponses techniques inappropriées et des écarts de prix « fantaisistes » où inexploitables. Ce cas de figure rend difficile un choix objectif et sûr.

restauration03Par exemple, si pour le même ouvrage, mais hors prescription d’un Maître d’Oeuvre, un entrepreneur propose un enduit à la chaux en extérieur alors qu’un autre propose un enduit économique de type monocouche, les solutions sont radicalement différentes.

Dans le cas de maisons anciennes, une technique inappropriée peut être très préjudiciable au bâtiment et, bien que les écarts de prix soient souvent notables pour les deux techniques citées, le prix à lui seul ne peut pas être le seul argument de la décision.

A cette étape très précisément, rencontrée à chaque chantier, le seul moyen d’évaluer de façon pertinente la qualité de réponse d’un entrepreneur et de la comparer, consiste à fixer un cadre de réponse qui détermine la prestation technique à réaliser. Ce cadre est défini avec le Maître d’Ouvrage dans la phase d’étude qui précède les travaux et comporte, si besoin, des options économiques pour permettre un arbitrage tarifaire au choix du Maître d’Ouvrage.

Dossier de demande de labellisation par la Fondation du Patrimoine
Nous pouvons également vous assister pour établir une demande à la création d’un dossier de la Fondation du Patrimoine pour obtenir une labellisation.

L’attribution du label de la Fondation leur permet de bénéficier, après avis favorable du Service départemental de l’Architecture et du Patrimoine, de déductions fiscales incitatives pour les travaux extérieurs (façades, toitures, huisseries…).

Trois conditions doivent être préalablement satisfaites :

  • intérêt patrimonial du bâtiment ;
  • qualité du projet de restauration ;
  • visibilité de l’essentiel de l’immeuble depuis la voie publique (sans obligation de visite).

Pour en savoir plus :
http://www.fondation-patrimoine.org/fr/national-0/aides-au-patrimoine-83/restaurez-votre-patrimoine-44

Travaux en copropriété

restauration04Lorsque le Maître d’Ouvrage est une copropriété, notre rôle est d’assister le syndic pour apporter des solutions à la copropriété, pour tout type de programme (du diagnostic à la direction des travaux). Nous travaillons en concertation avec le Conseil syndical pour exposer nos études à chaque étape d’avancement. Les rapports de diagnostic, relevés, expertises, servent à apporter un éclairage sur des pathologies, à fixer des priorités dans les campagnes de travaux pour éviter le gaspillage de moyens.

Nous intervenons pour du bâti ancien ou pour des ensembles plus récents (bâti construit à partir de 1948).

La validation d’un dossier de projet de travaux important fait l’objet d’un vote en assemblée générale. Nous avons constaté que bien souvent les copropriétaires, méconnaissant la construction et le bâti ancien, et hors intervention d’un maître d’œuvre, omettent d’imposer aux entreprises l’établissement des pièces minimales de consultation.

Notre position dans ce cas consiste à compléter la démarche de consultation en l’accompagnant par les pièces graphiques, écrites et contractuelles requises, pour garantir le niveau technique adéquat et constitué d’un dossier de marchés de travaux et non de simples devis.
Photo Philippe Jaunet Photographe

Spécialistes des travaux de ravalement de façades
Nous intervenons régulièrement pour des études portant sur les travaux ravalements de façades en plâtre, à la chaux, stucs et enduits spéciaux, briques, pierre de taille. Nous traitons également les pathologies du bâti contemporain: béton, bois, revêtements collés ou scellés…

Après un diagnostic, suivant l’état des façades un principe d’intervention définira l’importance des travaux de ravalement. Notre intervention se justifie à partir du moment où une exigence technique est souhaitée pour garantir la qualité des travaux et coordonner les interventions avec des artisans spécialisés.

Amélioration thermique du bâti ancien
Comment isoler sans détériorer, par quoi commencer, quelles épaisseurs, comment ventiler ?

Nos ateliers interviennent pour concevoir des projets dans lesquels l’amélioration des performances énergétiques est prise en compte. Pour le bâti ancien (avant 1948) des solutions adaptées compatibles doivent être mise en œuvre.

Nous avons consacré un chapitre dédié à l’Amélioration thermique du Patrimoine bâti ancien Et RT existant « élément par élément »

Il est également possible dans certains cas d’obtenir de très basses consommations énergétiques.
Vous souhaitez faire certifier votre bâtiment ?

Conseils pour reconnaître et apprécier le bâti ancien d’Ile-de-France
Vous souhaitez restaurer un bâtiment ancien de la région parisienne : de la Brie, du Vexin, de la Bassée, du Montois, du Hurepoix, des Yvelines etc.

Lien pour quelques infos et conseils préalables
http://www.deco.fr/actualite-deco/157122-restaurer-maison.html
http://www.maisons-paysannes.org

Lien vers la Fondation du Patrimoine
http://www.fondation-patrimoine.net

Bibliographie
Livres d’architectures des éditions Beta plus avec de très belles restaurations
Lien : http://www.betaplus.com/fr/publications/

Figaro
« Ma déco », Collection éditée par Le Figaro
http://assets.madame.lefigaro.fr/pole_feminin/madeco/decoration-maison/maisons-restaurees.html

« Fermes et maisons villageoises », Collection au Pieds du Mur, aux éditions Eyrolles, collection dirigée par Hervé Filipetti.
Lien : http://www.amazon.fr/Fermes-maisons-villageoises-Exemples-r%C3%A9habilitation/dp/2212111703

Projets de résidentialisation
La résidentialisation est une nouvelle forme urbaine qui correspond à l’idée de constituer des « résidences » afin de lutter contre le côté massif, uniforme et anonyme de certains grands ensembles. « Résidentialiser » signifie que l’on cherche à introduire les valeurs et les codes de la « résidence » dans des quartiers comportant des résidences d’habitat collectif, parfois à caractère social. Ni simples confortations du bâti, ni bouleversements absolus, les aménagements entrepris dans le cadre de la résidentialisation représentent un complément éventuel aux opérations de démolitions prévues dans le cadre actuel de la loi du 1er août 2003 pour la ville et la rénovation urbaine (loi « Borloo ») qui demandent souvent du temps (relogement) et engendrent des coûts importants. La résidentialisation est un outil indispensable conditionnant la réussite et la qualité des projets de rénovation urbaine. Ce dispositif d’action publique oblige à une coproduction partenariale et convoque de nombreux savoir-faire, ceux des maîtres d’ouvrage tout d’abord (commune, EPCI, bailleurs sociaux, syndic), ceux de l’équipe de maîtrise d’œuvre ensuite (notre intervention d’architecte urbaniste avec une équipe pluridisciplinaire) et ceux, enfin, des habitants porteurs d’une certaine « maîtrise d’usage ».

Les trois aspects notables de la résidentialisation

  • Un aspect spatial
  • Un aspect sécuritaire
  • Une amélioration de la gestion des espaces
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